,

Tilbygning eller flytte? Her er det ærlige regnestykke

Tilbygning

Valget står mellem at flytte eller bygge til. De fleste stiller spørgsmålet som om det er en følelsesmæssig beslutning — men det er i høj grad en økonomisk og praktisk én. Og når I regner grundigt igennem, viser der sig som regel ét klart svar.

Flytteomkostninger: Det skjulte tal

Når folk sammenligner “flytte til et større hus” med “bygge til det nuværende”, fokuserer de oftest på købesummen for det nye hus vs. byggeomkostningerne. Det er en forenkling der kan koste jer dyrt. De faktiske omkostninger ved at flytte bolig er betydeligt højere end mange regner med.

Her er, hvad I reelt betaler ved en typisk flytning fra et hus til et andet:

  • Ejendomsmæglersalær ved salg: typisk 55.000–85.000 kr. afhængig af salgsprisen og aftalens art
  • Salgsopstilling og dokumentation: 6.000–12.000 kr.
  • Tinglysningsafgift på det nye hus: 1,45% af købesummen plus 1.850 kr. — et hus til 4 mio. giver altså ca. 59.800 kr.
  • Advokat/boligrådgiver til købet: 7.000–15.000 kr.
  • Flytteomkostninger (flyttefirma, tilslutninger mv.): 15.000–35.000 kr.
  • Renoveringsbehov i det nye hus: næsten uundgåeligt — 50.000–200.000 kr.
  • Dobbelte boligudgifter under overlap: 15.000–40.000 kr. hvis handlerne ikke er synkrone

Samlet for en almindelig familie der flytter fra et 140 m² parcelhus til et 180 m² hus: 150.000–400.000 kr. i rene transaktionsomkostninger, uden at en eneste kvadratmeter er sparet.

Hvad koster en tilbygning til sammenligning?

En tilbygning koster i 2026 typisk 15.000–30.000 kr. pr. m². Skal I have 40 m² ekstra plads — svarende til hoppet fra 140 til 180 m² — ligger prisen mellem 600.000 og 1.200.000 kr.

Sammenligningen ser altså sådan ud for en konkret familie:

  • Flytte til hus med 40 m² mere: købspris 5.200.000 kr. + 300.000 kr. transaktioner = nye lån på ca. 5.500.000 kr.
  • Bygge 40 m² til eksisterende hus: 800.000 kr. i tilbygning + eksisterende huslån = samlet lån ca. 3.800.000 kr.

Forskellen er 1.700.000 kr. i lånebehov. Det er cirka 60.000–90.000 kr. mindre i årlige renter og afdrag — hver eneste år i 20–30 år fremover.

Hvornår er det smart at flytte alligevel?

Ikke alle situationer passer til en tilbygning. Det kan være den rigtige beslutning at flytte, hvis:

  • Grunden er for lille: bebyggelsesprocenten er nået, eller der er krav om afstand til skel
  • Kvarteret passer ikke længere: skoler, trafik eller arbejdspladser trækker i en anden retning
  • Huset er strukturelt nedslidt: hvis det eksisterende hus alligevel skal have nyt tag, nye vinduer, ny isolering og nyt køkken, bliver totalbudgettet sammenligneligt med et nyt hus
  • I har brug for et andet format: eksempelvis et hus med flere etager, mindre have eller andet
  • I er økonomisk klemt på realkreditbelåning: kan I ikke låne mere i eksisterende hus, kan flytning være det realistiske

Den skjulte fordel ved at blive boende

Ud over økonomien er der en anden gevinst ved at bygge til i stedet for at flytte: familien bevarer sin rod. Børnene skifter ikke skole, venskaber holder, nabonetværket fortsætter, og hverdagslogistikken forbliver den samme. For familier med skolebørn er dette ofte den mest værdifulde del af ligningen — svær at sætte kroner på, men meget reel.

Boligprisernes betydning

I et marked hvor boligpriserne stiger, bliver argumenterne for at bygge til endnu stærkere. En tilbygning øger husets værdi med omtrent det investeringsbeløb der er brugt — eller mere, i attraktive områder. Er I i et voksende kvarter i Storkøbenhavn, Aarhus, Odense eller lignende, kan tilbygningen være en ren værdiforøgelse når taget kommer til at skulle sælge om 10–20 år.

I perioder hvor renten er højere, bliver det dyrere at optage nye lån — og derfor endnu mere attraktivt at udvide det eksisterende hus med et mindre tillægslån end at skifte bolig med fuld ny låneoptagelse.

Regnestykket for din situation

Inden I beslutter jer, tag en eftermiddag og regn dette igennem konkret for jeres situation:

  • Hvad er jeres nuværende huspris, og hvad ville en udvidelse koste?
  • Hvad koster en sammenligningsbolig med samme antal m² ekstra i samme område?
  • Hvad er de reelle transaktionsomkostninger?
  • Hvilken rente kan I få på henholdsvis tillægslån og nyt realkreditlån?
  • Er der strukturelle renoveringsbehov i det nuværende hus som uanset skal løftes?

Lav et simpelt regneark med alle tallene. I langt de fleste tilfælde kommer resultatet ud til tilbygningens fordel — særligt når den emotionelle værdi af at blive boende regnes med.

Klar til at indhente tilbud på tilbygning?

Det er gratis og uforpligtende at få 3 tilbud fra lokale entreprenører. De fleste boligejere sparer 15–30% ved at sammenligne tilbud.

Få 3 gratis tilbud på tilbygning →

Svar inden for 1–3 hverdage · Ingen forpligtelse · 100% gratis

Flytte eller bygge til er ikke kun et spørgsmål om plads. Det er et økonomisk valg med konsekvenser der strækker sig 20–30 år ud i fremtiden. Brug tid på regnestykket, indhent flere tilbud på tilbygningen, og lad tallene tale.

Læs også: Billig tilbygning – sådan holder du prisen nede uden at gå på kompromis, Familien vokser, huset gør ikke – tilbygning som løsning på pladsmangel og Tilbygning på 20 kvm – hvad koster det, og hvad kan du få ud af det?.

SENESTE ARTIKLER

Boligudgifterne stiger. Energiregningerne stikker af. Og pludselig er der ikke meget luft i budgettet til det uforudsete — det utætte tag, varmepumpen der går ned, eller strømmen der bliver væk i tre dage midt om vinteren.

Det er den virkelighed mange danske familier står i lige nu. Og det er præcis derfor din bolig fortjener lidt mere opmærksomhed end den normalt får.

Her samler vi løsninger der gør boligen mere robust — ikke fordi du skal frygte det værste, men fordi en velforberedt bolig er billigere at drive, nemmere at håndtere i en krise, og giver dig ro til at fokusere på det der virkelig betyder noget.